Como calcular o aluguel comercial mensal e anual?

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Os arrendamentos comerciais são o novo melhor amigo de qualquer negócio físico. Em vez de adquirir um espaço comercial ou alugá-lo mensalmente, você pode fazer um contrato contínuo que beneficia muito tanto o locador quanto o inquilino no longo prazo.

A maioria das pessoas fica assustada com o cálculo do aluguel comercial de imóveis comerciais e isso se deve principalmente às variáveis ​​​​associadas a ele. A partir de 2022, o aluguel de espaços comerciais sofreu um aumento de 2 a 3% com base na localização.

Dependendo se você tem um arrendamento líquido, um arrendamento líquido duplo, um arrendamento líquido triplo, um arrendamento bruto ou um arrendamento percentual, o aluguel mensal varia, assim como qualquer aumento cobrado sobre a propriedade.

Por isso, hoje precisamos discutir essas variáveis ​​que você precisa considerar e os tipos de locação comercial que afetam o valor do aluguel, para que você possa tomar melhores decisões na locação do seu imóvel comercial. Você verá como calcular o aluguel comercial com base nos tipos de imóveis para alugar que você escolher, prestando pouca atenção a essas variáveis ​​​​desde o início.

Quais são os diferentes tipos de imóveis comerciais que você pode adquirir mediante locação?

Existem vários inquilinos comerciais que preferem alugar o edifício inteiro, no entanto, alguns optam por unidades específicas para restringir os seus pagamentos às partes que irão utilizar. Neste último caso, o inquilino paga o valor do aluguel com base na metragem quadrada total, na área comum que utiliza e, nos casos de locação NNN, no seguro e no imposto predial do referido espaço comercial.

Aqui estão alguns tipos de propriedades de aluguel comercial que você pode adquirir:

  • Espaço varejista
  • Espaço de escritório limitado ou compartilhado
  • Prédio comercial
  • Shopping
  • Centros de strip

O valor bruto do aluguel a ser pago por cada um desses imóveis para locação depende diretamente do espaço comercial que sua empresa ocupa e do tipo de contrato de locação que você mantém com o proprietário do imóvel.

Por exemplo, no caso de arrendamentos NNN, o valor do aluguel mensal será inferior ao de um contrato de arrendamento que não seja um arrendamento. No entanto, você terá que pagar por quaisquer reparos no espaço alugado, manutenção de áreas comuns, impostos sobre a propriedade, seguro de propriedade e encargos adicionais cobrados pelo uso de serviços públicos separadamente.

Por outro lado, se você tiver um aluguel de serviço completo, seu aluguel base incluirá todos esses encargos adicionais menos os custos de serviços públicos incorridos pela empresa conforme o uso.

Portanto, se os custos de reparação e manutenção do espaço comercial ou áreas comuns forem superiores ao acordado, não é obrigado a pagar encargos adicionais avultados, uma vez que a renda base cobrirá uma parte dessas despesas.

Como é feito o cálculo do arrendamento comercial para definição do valor do aluguel mensal?

O inquilino comercial e o proprietário do edifício deverão acordar o tipo de contrato de arrendamento e os encargos que estão incluídos e excluídos da renda mensal antes da celebração do contrato de arrendamento. Aqui estão os tipos de contratos de aluguel oferecidos por proprietários de imóveis comerciais:

1. Aluguel com base em pés quadrados utilizáveis

Freqüentemente, proprietários e inquilinos chegam a um acordo sobre a taxa básica de aluguel, dependendo do tipo de plano de negócios e da taxa de ocupação que o inquilino apresenta ao solicitar o aluguel.

Os proprietários determinam posteriormente o valor real do aluguel com base na metragem quadrada útil disponível no espaço comercial que o inquilino pretende ocupar.

Existem dois tipos de cálculos quando você está pensando em como calcular o aluguel comercial, e eles são baseados nos pés quadrados alugáveis:

a) Aluguel anual

É calculado com base em uma equação simples de metragem quadrada locável multiplicada por cada unidade de pés quadrados utilizáveis ​​disponíveis. Este é o método mais fácil de solicitar um arrendamento comercial, pois o inquilino só precisa pagar pela quantidade de espaço tangível que pode utilizar.

Por exemplo, se o preço por metro quadrado for $ 10 e a metragem quadrada total da unidade for 1.000 pés quadrados, o aluguel bruto seria $ 10 x 1.000 = $ 10.000.

As grandes empresas e os modelos de negócio sucessionais consideram mais fácil subscrever uma renda anual, pois é um pagamento único que torna mais simples a determinação dos seus lucros anuais durante o volume de negócios.

Além disso, os inquilinos podem negociar um arrendamento com serviço completo por um aluguel anual porque pagam uma quantia fixa ao proprietário do imóvel, o que é benéfico para ambas as partes.

O inquilino fica livre do estresse de ter que contabilizar o aluguel do espaço comercial com a receita mensal, enquanto o proprietário do imóvel recebe uma enorme quantia em dinheiro que pode posteriormente depositar em um banco e obter retorno.

b) Aluguel mensal

É calculado dividindo o aluguel anual por 12. Portanto, seguindo nosso exemplo de $ 10 como aluguel por metro quadrado de propriedade e 1.000 pés quadrados de espaço comercial tangível, o aluguel seria calculado como $ 10.000/12, que é $ 833,33 por mês

As pequenas empresas e os novos empreendimentos consideram que isto é mais benéfico porque os seus modelos de negócio são incertos. Se o negócio do inquilino falir, ele pode simplesmente rescindir o contrato e o proprietário do imóvel reembolsa o depósito caução.

Caso exista cláusula no contrato de locação inicial estabelecendo que o proprietário do prédio cobra uma determinada quantia pela rescisão antecipada do contrato, esse valor poderá ser calculado com base nos termos de locação do contrato de locação comercial.

Trata-se de simples subtração do percentual do dinheiro devido ao proprietário do imóvel comercial do valor total da caução.

Esses contratos de locação costumam mencionar custos adicionais de operação e manutenção de saguões, sanitários e ocupação dos espaços comuns do edifício em geral.

Os inquilinos devem suportar estes custos adicionais, mas podem chegar a um acordo em que as despesas de manutenção e funcionamento das áreas comuns das instalações sejam partilhadas por todos os inquilinos de todo o edifício, ou pelo menos os do seu piso.

A maior parte destes espaços de escritórios partilhados são alugados a duas ou mais empresas que são tratadas como entidades separadas no que diz respeito à área útil, no entanto, são igualmente responsáveis ​​pelo pagamento das áreas comuns e das contas de serviços públicos e de manutenção que lhes dizem respeito.

2. Aluguéis percentuais

Outro tipo de acordo contratual é quando o proprietário do imóvel tem direito a uma percentagem do lucro bruto do negócio do inquilino.

Se a localização do espaço comercial for ideal para receber um tráfego considerável de pedestres e representar uma oportunidade para aumentar a receita do negócio como um subproduto da localização do espaço comercial, o proprietário está dentro de seu direito de negociar uma porcentagem de a renda.

A empresa que ocupa o imóvel comercial pode negociar um preço justo e as duas partes devem concordar com os termos da locação antes de assinar o documento. A empresa deve então pagar a referida percentagem dos seus lucros como parte do aluguer.

Em outras palavras, os proprietários recebem um aluguel base pelos imóveis comerciais mais uma renda adicional como bônus por permitir que os inquilinos utilizem localizações privilegiadas.

Existem dois métodos distintos de cálculo de uma taxa percentual de aluguel:

a) Uma porcentagem sobre um determinado lucro base

Nestas taxas percentuais de aluguer, os proprietários elaboram um plano de aluguer que inclui a renda base e uma percentagem do lucro acima de um determinado valor previamente acordado entre ambas as partes.

Simplificando, é o aluguel base mais uma porcentagem adicional dos lucros totais, somente se o negócio do inquilino gerar mais do que uma receita predeterminada.

Vamos supor que o aluguel comercial da propriedade seja de US$ 300 por mês e que o proprietário tenha especificado uma margem de lucro base de 10% sobre US$ 10.000 em lucros comerciais. Portanto, se a empresa obtiver $ 25.000 em lucro bruto, o cálculo seria:

300 + (25.000 – 10.000) x 10%.

Assim, o inquilino paga um adicional de 10% pelo lucro extra de US$ 15.000 que obteve em relação à receita estimada. Assim, o aluguel comercial total para aquele mês seria de $ 1.800, que é $ 300 de aluguel base e $ 1.500 como porcentagem do aumento dos lucros.

b) Uma percentagem do lucro bruto

Outro método de taxa percentual de aluguel é quando o proprietário especifica que o inquilino deve pagar o aluguel base e uma porcentagem fixa adicional de seu lucro bruto, independentemente de quanto ganhe.

Portanto, utilizando o exemplo anterior, o cálculo do arrendamento comercial seria,

300 + 10% x 25.000 = $ 2.800, em que o valor base de $ 10.000 não está incluído no cálculo. O inquilino paga uma porcentagem de seu lucro bruto, independentemente de ganhar $ 25.000 ou $ 250 em receita. Eles terão que pagar US$ 2.500 ou US$ 25, dependendo de seus lucros, como pagamentos adicionais de arrendamento.

Conclusão

Os cálculos do arrendamento comercial são realmente fáceis quando os termos do arrendamento especificam claramente o método de pagamento e qualquer porcentagem adicional de aluguel desde o início. Se você tiver que pagar impostos sobre a propriedade, despesas operacionais e seguro de propriedade conforme exigido pelos contratos de arrendamento líquido, eles serão incorridos separadamente.

Portanto, você não precisa se preocupar com eles ao calcular seu aluguel comercial. Você simplesmente precisa estimar o uso líquido de serviços públicos e um custo médio de cobranças adicionais para adicionar às suas despesas mensais com a propriedade comercial.

Analise as letras miúdas para determinar quaisquer cláusulas que possam favorecer sua taxa de aluguel e discuta-as com o proprietário do imóvel antes de chegar a um acordo mútuo sobre o valor base, bem como quaisquer sobretaxas ou taxas percentuais.

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